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不瞒诸位说今天的选题来自一次选题会探讨 脚下剪辑部也演化成了一个小小楼市缩影 买房的同学跟未买房的同学一半一半 而今天引起咱们争议的是来自其中一位最纠结的共事 三年前他念念买二手关联词遭受核验价、去到新址阛阓又遭受高积分 拖邋遢沓之间他真的抓币待购从2021年浪荡于今  这中间有几次让他以为天塌下来的本领，2021年7月的三价就低是一件 透顶扬弃买房谋略更是家常便饭，尤其是新址只可看郊环隔邻的本领 咱们平常说他买房这件事等于间歇性夷犹满志、抓续性透顶废弃 他和家东说念主也因为这件事没少争执，尤其往日两年 但本年驱动他们逐渐不争执了 尤其最近5·27新政颁布之后，他身为司帐的太太给他算了笔账 “三年没买房咱们反而省了一百来万” 01 2021年以来楼市里岂论量照旧价齐有条赫然趋势，淌若此时接近底部的话，那么2021年以来的楼市行情不错视作1/2周期  这个周期里有几个要紧节点，三价就低是其一 2021年7月的三价就低后的8月成交量腰斩，往后两年的实操层面齐处于这个调控周期 直到2023年9月上海楼市深渊惊起一声雷，放开认房不认贷 自此之后险些每隔几个月就有新战略出台 而每次调控背后齐是一次买房本钱的变化 最肉眼可见的等于降首付这类买房门槛的裁减 先别蹙悚qie，以咱们这位纠结共事老周为例，2021年的他首房首贷、预算500万 2021年于今他的首付比例从35%降到20%  对他而言这意味着底本175万首付准备不错降到100万 他一又友更夸张，之前因为买太仓有了贷款记载，淌若2021年买上海需要70%首付，但今天只需要20%首付，还不需要成婚 这之间首付比例变化最大的等于客岁9月的认房不认贷，其中置换惟一住房以及上海无房但有贷款记载的购房主说念主首付比例从70%降到35% 天然我也知说念认房不认贷带来低首付的同期也带来争议 钱要还伐 谁敢这本领背上80%贷款去用30年供一套屋子 这个问题从首付由70%降为35%的本领还建树，但跟着首付从35%降为30%、又降到20%的本领，这个还贷算数发生了高明的变化 因为降首付逐渐不单是是降首付，当他搭载降利率的本领 事情驱动发生质变 淌若说首付从175万降到100万，酌夺算是手上多了75万现款 02 那降利率这件事让三年没买房的老周实委果在省俭了99万 客岁九月驱动的战略潮里，埋伏在降首付战略隔邻的是偶尔出现的降利率以及更偶尔出现的LPR裁减 但这些战略惟有一出，等于实打实的购房本钱裁减  这个裁减可能比诸位念念的齐还要好坏 咱们照旧以老周为例 2021年他需要首付35%+贷款65% 2024年淌若他要买需要首付20%+贷款80% 2024年他贷款80%的利息总和真的比贷款65%的利息总和还要低廉了快要52万  而老周其实仍是准备好了175万首付，哪怕最低首付惟有20%，他也会遴荐多付首付 那更低的贷款额加上利率差，也意味着利息差进一步放大 老周的太太算了下，等于他们推迟三年上车，雷同的首付款，利息反而省了99万  终末落在老混身上等于 要么付20%首付，留75万现款在手里，要么照旧付35%首付，那利息就少了99万 随之裁减的还有老周每月的月供，从1.7万傍边降到1.4万傍边 换句话说老周雷同500万的预算，从2021年到此时此购房本钱实打实裁减了 03 裁减的远不啻利率，还有税费呢，这个亦然真金白银 这个只一条，但开释的却是真金白银 500万的预算在2021年的本领，岂论买在哪齐算非普通住宅  雷同满五的情况下，是不是普通住宅意味着税费的辨认  2021大哥周看中的是浦东三林一套520万的屋子，诚然满五但因为非普的关系，得算差额升值税 又因为前次买进年份过早、价钱过低，前后差额达到290万 是以有个14万傍边的差额升值税 但客岁12月14日之后这笔钱就省了 2023年12月14日上海二手阛阓的普通住宅轨则放开 通宵之间险些悉数住宅齐变普通住宅，随之灭绝的还有相应的升值税 天然终末这套屋子终末因为老周盘桓中遭受7月的核验价战略终末也没买 中间老周还为我方的盘桓黯然了好一阵子 但如今他淌若再下手这套屋子税费就比2021年省了14万 04 三年往日中介费也发生了变化 税费的变化其实还有些，比如置换惟一住房的家庭再买房的本领不错免征契税 这点当作初度上车的老周是享受不到了，不外老周说他目前买房还不错享受点别的优惠和优待 优待等于对比2021年，目前的贷款苦求应酬好多 岂论是银行活水隐敝照旧资金起首齐查的好坏，最好坏的是放贷本领 2021年半年的放贷本领稀松鄙俗 但今天这个本领差未几两个礼拜，快的话两天亦然有的 不外这些耗的无非是本领 比较实打实的是中介费的让利 2021年不管是头部照旧小中介，中介费很难打折，尤其是大中介里，见所未见 但今天小中介的中介费弹性很大，从1.5个点谈到目前0.5个点齐有东说念主作念 大中介相配繁难也出现降中介费的案例，比如从2个点优惠到1.97个点 以老周500万的预算为例，那等于10万到9.85万的区别 未几，但亦然1千5往日见不到的让利 05 从老周这里我短暂发现 也许每个战略出台的本领我感受不到前后各异有多大 但当这些战略重叠再对比往日，哪怕是离咱们并不远方的2021年你也会发现前后各异之大 那句“抓续性盘桓废弃”反而让老周不声不吭的省了一笔钱 一笔省了75万首付的钱、简略一笔省了99万傍边利息的钱 重叠14万的税费、0.15万的中介费 淌若老周本年上车 那推迟三年上车的老周反而省俭了113万傍边 这笔账是他三年前万万莫得念念到的 当悉数东说念主齐在2021年上车的本领、当他以为自此错过一次绝佳的上车契机的本领 没念念到背面的契机更多更优惠，三年前莫得上车的老周淌若本年上车的话 那么对比三年前他的购房本钱大大裁减了 这可能是2021年本领的悉数东说念主齐没念念到的 06 但诸位知说念么，最让老周心动的还不是这些利息简略税费 而是三年后的房价 最心动的是他之前看中的阿谁三林520万的屋子，目前同楼层同户型惟有420万，砍砍价谈到400万应该没问题 也就意味着老周雷同500万的预算，不错买到2021年600万的屋子... 淌若加上这部分的话 那么目前的买房本钱就不是降百万的问题了 500万预算不错买当年600万傍边的屋子，简略当年需要花500万买的屋子目前可能惟有400万，这样算比拟于2021年又省了快要百万 也等于说推迟三年买房的老推迟的这三年反而还让他省了近200万。。。 底同胞里往日几年因为没上车的惊恐化为乌有，这是老周万万没念念到的 他说我方到目前齐铭刻2021年上半年的买房节律 他暖热的小区每放出来一套就卖掉一套，挂牌价也从年头同户型的510万涨到年中的560万 站在那样的2021年他就算买通任督二脉也念念不到其后是这样的走势 谈判词当年不可能的事情就这样发生了 07 这等于一位普通购房者往日三年的一齐浅易算数 诚然购房本钱不行这样浅易重叠，背后还有更复杂的家庭情谊本钱 但咫尺这些可考的算术照旧让咱们看到了前后三年购房本钱的裁减 宽广星辰是咱们终极理念念没错，但本领才是咱们垂手而得的阿谁宽广星辰 本领里不仅有沧桑陵谷的面庞一新，也有所谓学问的分道扬镳 这个本领放在楼市里齐无须很长 前后差未几三年本领就不错让一位购房者看到我方一个决定的前后变化 以上为正文，来自巧克丽丽 这是真叫卢俊公众号的第5331篇原创著述 |